Poznań, 01.02.2024 roku
Znak sprawy: Or-II.0003.1.13.2024
Nr rej.: 01022402194
Pan
Michał Grześ
Radny Miasta Poznania
Szanowny Panie Radny,
odpowiadając na otrzymaną za pośrednictwem Przewodniczącego Rady Miasta pismem z 18 stycznia 2024 r. i przekazaną mi przez Prezydenta Miasta do rozpatrzenia interpelację Pana Radnego w sprawie zabudowy lasu przy cmentarzu na Miłostowie, uprzejmie informuję:
10 stycznia 2024 r. Prezydent Miasta Poznania wydał decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 3 budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami w parterze i niezbędną infrastrukturą, przewidzianej do realizacji na działce w rejonie ulicy Warszawskiej (działka nr 1/17, ark. 33, obręb Główna).Teren planowanej inwestycji położony jest na obszarze, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dla takich obszarów warunki zabudowy mogą być ustalone w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
W obowiązującym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Poznania przedmiotowy teren znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem MW/U – teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub zabudowy usługowej.
Aby ustalić warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, przeprowadzono analizę stanu faktycznego i prawnego, a także analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania wokół terenu, którego dotyczy wniosek. Obszar analizowany wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszej jednak niż 50 m. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Obsługa komunikacyjna inwestycji przewidziana jest poprzez drogę wewnętrzną położoną na działkach nr 1/30 i 1/43 (włączoną do ul. Mogileńskiej). Dlatego jako front działki przyjęto jej zachodnią granicę położoną od strony drogi wewnętrznej i ul. Mogileńskiej. Jej długość wynosi 111 m. Obszar analizowany wyznaczono w promieniu 333 m od granic terenu objętego wnioskiem. W analizie ujęto te nieruchomości, które wraz z budynkami znalazły się w promieniu wyznaczonym w odległości 333 m od linii rozgraniczających teren inwestycji. Wyznaczony w ten sposób obszar analizowany obejmuje stosunkowo duży teren, jednakże jego znaczną część stanowią tereny niezabudowane oraz tereny zieleni (tereny lasów i ogrodów działkowych). Występuje również zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i usługowa. Granica tego obszaru od strony południowej przebiega w sąsiedztwie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych w rejonie ul. Mogileńskiej, Ślesińskiej i Pobiedziskiej. Inwestor pismem z 3 listopada 2023 r. wniósł o rozszerzenie zakresu analizy urbanistycznej o ww. obszar zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, dostarczając stosowną mapę zasadniczą. Z uwagi na fakt, iż zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna przy ul. Mogileńskiej, Ślesińskiej i Pobiedziskiej położona jest w bezpośrednim sąsiedztwie wyznaczonego obszaru analizowanego i obsługiwana będzie również z ul. Mogileńskiej, obszar analizowany rozszerzono o wskazaną zabudowę w taki sposób, że tworzy on pewną całość urbanistyczną. W tak wyznaczonym obszarze znajdują się nieruchomości położone przy ul. Mogileńskiej (2-10G, 15, 22, 31, 37, 40, 42), Warszawskiej (132, 142, 175, 181), Konińskiej 27, Nowogrodzkiej (49, 50), Pustej 14/16, Bożeny 2, Pobiedziskiej (1-17 i 2-18).
Przeprowadzona analiza wykazała, że w bezpośrednim otoczeniu inwestycji występuje zabudowa usługowa (Poznański Instytut Technologiczny, Zakład Opieki Zdrowotnej przy ul. Mogileńskiej 42, zajezdnia autobusowa przy ul. Warszawskiej) oraz tereny zielone – głównie lasy i tereny ogrodów działkowych. Po zachodniej stronie ul. Mogileńskiej (po obu stronach ul. Warszawskiej) znajdują się tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W południowej części obszaru analizowanego, przy ul. Mogileńskiej 4-10F oraz Pobiedziskiej 1-17 i 2-18, występuje zespół budynków mieszkalnych wielorodzinnych.
Planowana inwestycja stanowi zatem kontynuację szeroko rozumianej funkcji mieszkaniowej występującej w obszarze analizowanym, w tym zabudowy wielorodzinnej położonej w rejonie ul. Mogileńskiej i Pobiedziskiej. Mimo dominującej funkcji usługowej na działkach położonych w bezpośrednim sąsiedztwie wnioskowanej działki – z uwagi na występowanie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wzdłuż ul. Warszawskiej oraz atrakcyjne położenie terenu inwestycji wśród terenów zieleni – wprowadzenie w tym rejonie funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej jest uzasadnione i nie koliduje z istniejącym zagospodarowaniem.
W zakresie parametrów zabudowy przeprowadzona analiza wykazała, że w obszarze analizowanym:
•	zabudowa położona w sąsiedztwie inwestycji w rejonie ul. Mogileńskiej i Warszawskiej usytuowana jest w głębi działek, bez regularnie wykształconych linii zabudowy; pozostałe budynki sytuowane wzdłuż dróg publicznych położone są najczęściej w odległości od 4 do 10 m od granicy pasa drogowego;
•	wskaźniki powierzchni zabudowy do powierzchni działek są bardzo zróżnicowane i wynoszą od 5 do 55% (średni wskaźnik wynosi 31%);
•	szerokości elewacji frontowych wynoszą od 6 do 188 m (średnia szerokość elewacji frontowych budynków w obszarze analizowanym wynosi 28 m);
•	budynki w obszarze analizowanym mają do 4 kondygnacji nadziemnych; wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej mieści się w przedziale od 2,8 do 15,4 m; w sąsiedztwie inwestycji najwyższe budynki usługowe mają ok. 15,4 m (Warszawska 181), ok. 11,8 m (Mogileńska 42); budynki mieszkalne wielorodzinne przy ul. Mogileńskiej i Pobiedziskiej mają 3 lub 4 kondygnacje nadziemne i wysokość w przedziale od ok. 7 m do ok. 15 m (średnia wysokość zabudowy w obszarze analizowanym wynosi ok. 9 m);
•	przeważają budynki z dachami płaskimi, zwłaszcza w najbliższym otoczeniu wnioskowanej działki. Dachy skośne mają jedynie niektóre budynki mieszkalne jednorodzinne oraz niższe budynki mieszkalne wielorodzinne przy ul. Pobiedziskiej.
Przy ustalaniu parametrów nowej inwestycji kierowano się przepisami ww. rozporządzenia. Bryły wnioskowanych budynków są zróżnicowane i zostały zaprojektowane uskokowo. Wysokość budynków wynosi zasadniczo od 4 do 7 kondygnacji nadziemnych, tj. od ok. 12 m do ok. 23,5 m, z możliwością realizacji 10-kondygnacyjnej dominanty o wysokości do 33 m. Dodatkowo ostatnie kondygnacje będą stanowić miejscowe przewyższenia. Wysokość budynku C projektowanego w północno-wschodniej części wnioskowanego terenu nawiązuje do wysokości zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej w rejonie ul. Mogileńskiej i Pobiedziskiej. Natomiast budynki A i B lokalizowane w pozostałej części działki przekraczają wysokość budynków w obszarze analizowanym. Dlatego rozważono możliwość wyznaczenia wysokości zabudowy na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia.
Planowana inwestycja jest położona w pobliżu ul. Warszawskiej, która stanowi jeden z głównych wjazdów do miasta, i jednocześnie w bliskim sąsiedztwie skrzyżowania z ul. Mogileńską. Takie usytuowanie predysponuje wnioskowany teren do lokalizacji zabudowy szczególnie wyeksponowanej w przestrzeni, o wysokich walorach architektonicznych. Z tego względu dopuszcza się lokalizację budynków wyższych, tj. z miejscowymi przewyższeniami lub dominantami. Wnioskowaną działkę otaczają tereny lasów z drzewostanem o wysokości ok. 25 m, przez co nowa zabudowa nie będzie stanowiła dysonansu z budynkami istniejącymi w jej sąsiedztwie.
Z powyższych względów uznano, że dla projektowanej inwestycji możliwe jest zastosowanie § 7 ust. 4 rozporządzenia i ustalenie wysokości na innych zasadach. Nowa inwestycja wpisuje się w zastane otoczenie i nie stworzy negatywnych skutków przestrzennych.
W decyzji o warunkach zabudowy wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyk ustalono w następujący sposób:
•	dla budynku A i B ustalono wysokość od 5 do 6 kondygnacji nadziemnych, tj. od 17 do 20,5 m, z możliwością realizacji siódmej kondygnacji o wysokości do 23,5 m, stanowiącej nie więcej niż 50% całkowitej powierzchni zabudowy każdego z budynków A i „B;
•	dodatkowo w części północno-wschodniej budynku B (przy północnej granicy działki nr 1/17 z działką nr 1/29) dopuszczono możliwość realizacji przewyższenia do 10 kondygnacji nadziemnych, o wysokości do 33 m, zrealizowanego na powierzchni nie większej niż 400 m²;
•	dla budynku C ustalono wysokość od 12 do 14,5 m, z możliwością przewyższeń o wysokości do 18 m, stanowiących nie więcej niż 40% powierzchni budynku;
•	dla obiektów towarzyszących (np. miejsca gromadzenia odpadów, zadaszenia miejsc postojowych dla rowerów) ustalono wysokość do 5 m;
Jednocześnie informuję, że w toku jest postępowanie o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 3 budynków wielorodzinnych z usługami w parterze, wspólną kondygnacją podziemną i niezbędną infrastrukturą, przewidzianą do realizacji na działce nr 1/17, ark. 33, obręb Główna, położonej w Poznaniu w rejonie ul. Warszawskiej. 9 grudnia 2022 r. została wydana decyzja odmawiająca ustalenia warunków zabudowy. Inwestor wniósł o ustalenie warunków zabudowy dla budowy 3 budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami w parterze. Budynki przewidziano na całym terenie działki, w odległości 7,5 m od jej zachodniej, frontowej granicy. Planowane są budynki z dachami płaskimi, w tym budynek A o wysokości od ok. 13,8 m do ok. 23,5 m (od 4 do 7 kondygnacji nadziemnych), budynek B o wysokości od ok. 16,8 m do ok. 52 m (od 5 do 16 kondygnacji nadziemnych) oraz 4-kondygnacyjny budynek C o wysokości ok. 12,7m. Decyzja odmowna została zaskarżona do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, które ją uchyliło i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. Postępowanie w tej sprawie zostało zawieszone 13 września 2023 r. na wniosek inwestora.
Z wyrazami szacunku
Z up. PREZYDENTA MIASTA
(-) Bartosz Guss
Z-CA PREZYDENTA MIASTA POZNANIA
Do wiadomości:
Przewodniczący Rady Miasta