Poznań, 20.02.2025 roku
Znak sprawy: Or-II.0003.1.26.2025
Nr rej.: 20022503038
Państwo
Magdalena Antolczyk
Wojciech Chudy
Małgorzata Dudzic-Biskupska
Bartłomiej Ignaszewski
Grzegorz Jura
Justyna Kuberka
Paweł Matuszak
Katarzyna Pampuch
Andrzej Prendke
Andrzej Rataj
Marcin Ruta
Tomasz Stachowiak
Tomasz Wierzbicki
Małgorzata Woźniak
– Radni Miasta Poznania
Szanowni Państwo Radni,
odpowiadając na otrzymaną za pośrednictwem Przewodniczącego Rady Miasta Poznania pismem z 6 lutego 2025 r. i przekazaną mi przez Prezydenta Miasta Poznania do rozpatrzenia interpelację Państwa Radnych w sprawie przeznaczenia terenu po centrum handlowym przy ul. Opieńskiego pod budownictwo mieszkaniowe, uprzejmie informuję:
Pyt. 1.: „Co było podstawą zmiany funkcji z U na MW/U dla tego terenu w Studium uchwalonym w 2023 roku oraz utrzymania tego kierunku zmian w toku prac nad MPZP?”
W obowiązującym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Poznania (uchwała Nr LXXXVIII/1670/VIII/2023 Rady Miasta Poznania z 11 lipca 2023 r.) omawiany obszar znajduje się na terenie oznaczonym symbolem „MW/U”, tj. tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub zabudowy usługowej. Znajduje się również w graniach obszaru, dla którego dopuszczona jest lokalizacja obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw.
Studium określa ramy polityki przestrzennej, przyjmując za jedno z kluczowych założeń koncepcję miasta mozaiki, czyli miasta wielu funkcji, które łączą się i mieszają ze sobą, wzbogacając przestrzenie zabudowy mieszkaniowej o tereny zieleni czy kreując lokalne centra usługowe. Idea miasta mozaiki to również struktury urbanistyczne przygotowane na trend przeobrażania jednofunkcyjnych, wielkopowierzchniowych centrów handlowych. Studium umożliwia ich przekształcenie w nowoczesne centra usług i zamieszkania, gdzie harmonijnie i efektywnie wykorzystana zostanie przestrzeń dla budowy nowych, wielofunkcyjnych kwartałów miejskich.
W ramach prac nad Studium przeprowadzono szczegółową analizę istniejących i planowanych terenów handlu wielkopowierzchniowego. Analiza zaprezentowana została podczas drugiego etapu konsultacji społecznych projektu Studium, a transmisja z tego spotkania jest dostępna na kanale Miejskiej Pracowni Urbanistycznej w serwisie YouTube. Obszar w rejonie ulicy Opieńskiego został wskazany jako jeden z terenów handlu wielkopowierzchniowego przeznaczonych do transformacji. Nie oznacza to jednak rezygnacji z funkcji usługowej, w tym handlu o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw. Zarówno zapisy Studium, jak projektu Planu ogólnego (który do 7 lutego br. był w trakcie drugich konsultacji społecznych) przewidują możliwość przekształcenia tego obszaru w teren o charakterze mieszkalno-usługowym, umożliwiającym lokalizację handlu wielkopowierzchniowego oraz przestrzeni zieleni.
Podczas sporządzania Studium przeprowadzono także analizę wysokości zabudowy, w tym elementów kształtujących istniejącą fizjonomię miasta tj. dominant przestrzennych, punktów widokowych, panoram, osi wjazdowych do miasta oraz głównych ciągów komunikacyjnych. Wyniki omawianej analizy również zostały zaprezentowane podczas drugich konsultacji społecznych projektu Studium (nagranie ze spotkania jest również dostępne na kanale Miejskiej Pracowni Urbanistycznej w serwisie YouTube).
Na podstawie analizy do Studium wprowadzono zapis rekomendujący akcentowanie miejsc szczególnych, m. in: węzłów przesiadkowych czy lokalnych centrów usługowych, poprzez odmienną skalę oraz funkcję zabudowy. Analiza wskazała, że istotnym elementem kompozycyjnym terenu jest zbieg osi widokowych ulic Szeligowskiego, Opieńskiego i Szymanowskiego, który stwarza potencjał dla wykreowania zespołu dominant wysokościowych.
Miejska Pracownia Urbanistyczna od początku prac nad projektem Planu ogólnego miasta Poznania informuje mieszkańców, że punktem wyjścia do prac projektowych jest Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Poznania z 2023 roku. W projekcie Planu ogólnego teren zlokalizowany u zbiegu ulic Opieńskiego i Szeligowskiego znajduje się w następujących strefach planistycznych: 2019SW, 2020SW, 2602SW (tj. strefy wielofunkcyjne z zabudową mieszkaniową wielorodzinną) oraz 203SN (tj. strefa zieleni i rekreacji). Aktualnie wyznaczone strefy nie oznaczają jednak, że na tym obszarze będzie możliwe realizowanie wyłącznie zabudowy mieszkaniowej. W podstawowym profilu funkcjonalnym strefy wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową wielorodzinną przewidziano również usługi, komunikację, tereny zieleni urządzonej i infrastrukturę techniczną. Dodatkowo w profilu uzupełniającym wskazano możliwość lokalizacji handlu wielkopowierzchniowego, co pozwoli na kontynuację działalności usługowej. Ponadto w północnej części obszaru przewidziano strefę zieleni i rekreacji o powierzchni ok. 0,8 ha, oddzielając istniejącą zabudowę mieszkaniową od zabudowy przewidzianej w projekcie Planu ogólnego. Nie bez znaczenia jest również fakt, że przedmiotowy teren nie został objęty granicami obszaru uzupełnienia zabudowy, więc realizacja jakiejkolwiek inwestycji na wskazanym terenie może odbyć się jedynie na podstawie zapisów obowiązującego planu miejscowego.
Pyt. 2.: „Czy Miasto rozważa aktualnie możliwość ograniczenia funkcji tego terenu wyłącznie do usługowej, zgodnie z wcześniejszymi zapisami Studium z 2014 roku oraz oczekiwaniami mieszkańców?”
Przytoczone w odpowiedzi na pytanie nr 1 analizy pozostają aktualne i obecnie procedowane dokumenty planistyczne, w tym miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, są opracowywane zgodnie z ich wynikami. Projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest na etapie przygotowywania do drugich konsultacji społecznych, które przewiduje się w pierwszym półroczu br.
Pyt. 3.: „Czy pominięcie funkcji mieszkaniowej w Planie ogólnym mogłoby rodzić ryzyko roszczeń odszkodowawczych za strony właściciela terenu? Jeśli tak, to jakie?”
Wprowadzenie ustaleń zmieniających funkcję terenów w sposób ograniczający lub uniemożliwiający korzystanie z nieruchomości i powodujących obniżenie jej wartości, co do zasady stanowi podstawę roszczenia odszkodowawczego. Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewiduje możliwości dochodzenia roszczeń z tytułu uchwalenia planu ogólnego. Art. 37 ust. 11a ustawy wskazuje, że do określenia wartości nieruchomości nie uwzględnia się zmiany wartości nieruchomości będącej skutkiem uchwalenia lub zmiany planu ogólnego. Zaznaczyć jednak należy, że brak jest jeszcze ukształtowanej linii orzeczniczej we wskazanym zakresie. Niemniej należy podkreślić, że utrzymano w mocy przepisy dotyczące roszczeń związanych z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego.
Pyt. 4.: „Jakie inwestycje drogowe Miasto planuje w celu udrożnienia ruchu na już zatłoczonych ulicach Piątkowa i sąsiednich osiedli (rozumianych jako jednostki pomocnicze miasta)?”
Obecnie realizowane prace w ramach zadania „Budowa wiaduktów drogowych w ciągu ulicy Lutyckiej i Golęcińskiej w Poznaniu” mają na celu poprawę warunków ruchu pomiędzy północno-zachodnią a centralną częścią miasta. Zakres zadania obejmuje rozbudowę ulic Podolańskiej, Szczawnickiej, Golęcińskiej, Wojska Polskiego wraz z likwidacją skrzyżowania jednopoziomowego ul. Lutyckiej z ul. Podolańską. Wiadukt w ciągu ulicy Lutyckiej realizowany jest jako jednojezdniowy. Z kolei układ dwujezdniowy wraz z przedłużeniem Alei Solidarności może być realizowany w ramach kolejnych etapów po zapewnieniu środków finansowych w budżecie Miasta.
Obecnie opracowywana jest również koncepcja rozbudowy drogi krajowej nr 92, na odcinku ul. Lechickiej, od skrzyżowania z ulicami Umultowską i Połabską do ul. Murawa, wraz z rozbudową pasa drogowego o budowę dróg pieszych i rowerowych oraz budowę drogi zbiorczej na odcinku od ul. Wojciechowskiego do ul. Murawa. Koncepcja zakłada wykonanie dwóch jezdni po dwa pasy ruchu z rozwiązaniami jednopoziomowymi. Realizacja inwestycji będzie możliwa po zapewnieniu finansowania w budżecie Miasta.
Natomiast w obowiązującym Studium w rejonie Piątkowa wskazano m.in. takie inwestycje jak:
a)	bezkolizyjny przejazd drogowo-kolejowy w ciągu ulic Mateckiego i Morasko (uchwalone dwa miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego: 
•	uchwała Nr XL/594/VI/2012 Rady Miasta Poznania z 6.11.2012 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „Morasko-Radojewo-Umultowo" – rejon ulic Hodowlanej i Szklarniowej w Poznaniu,
•	uchwała Nr XXII/391/VIII/2020 Rady Miasta Poznania z 21.01.2020 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „Rejon ul. T. Mateckiego – część A" w Poznaniu).
b)	bezkolizyjny przejazd drogowo-kolejowy w ciągu ul. Umultowskiej, 
c)	zintegrowany węzeł przesiadkowy o charakterze aglomeracyjnym (kolej-tramwaj/autobus) wraz z przystankiem kolejowym „Poznań Piątkowo” na linii kolejowej nr 395 oraz terenem nowego dworca publicznego transportu zbiorowego i z parkingiem P&R powyżej torów kolejowych na wysokości pętli tramwajowo-autobusowej os. Sobieskiego,
d)	systemowe trasy piesze i rowerowe m. in. w ulicach: Umultowskiej, Opieńskiego, Szymanowskiego, Mateckiego, Morasko.
Wskazane inwestycje zostały przeniesione do projektu Planu ogólnego, w zakresie w jakim umożliwia to ten dokument.
Pyt. 5.: „Czy przewidziana jest przebudowa kluczowych skrzyżowań, w tym także stworzenie ronda, np. na styku ulic Opieńskiego i Umultowskiej oraz udrożnienie wyjazdów z osiedla Batorego (nowa i stara część)?”
W związku z planowaną zabudową mieszkaniową na terenie przy ul. Opieńskiego, Zarząd Dróg Miejskich w marcu 2024 r. kierunkowo pozytywnie zaopiniował propozycję przebudowy skrzyżowania ulic Opieńskiego/Umultowska jako ronda turbinowego.
Jednocześnie informuję, że zgodnie z zarządzeniem Nr 103/2024/P Prezydenta Miasta Poznania z 1 lutego 2024 r. w sprawie trybu postępowania przy zawieraniu umów partycypacyjnych z inwestorami zewnętrznymi w zakresie budowy lub przebudowy infrastruktury komunalnej, przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę powyższej zabudowy mieszkaniowej, jej inwestor powinien wystąpić do Zespołu ds. partycypacji w celu określenia partycypacji w układzie drogowym. Konieczność zawarcia umowy, zgodnie z art. 16 ustawy o drogach publicznych, będzie wynikała z analizy i oceny materiałów wymaganych przez Zespół.
Pyt. 6.: „Na ile realna jest budowa bezkolizyjnych przejazdów przez tory kolejowe na ul. Umultowskiej oraz ul. Morasko?”
W 2021 roku Miasto przekazało do PKP PLK S.A. listę przejazdów kolejowych wymagających wprowadzenia bezkolizyjnych rozwiązań. Na liście uwzględniono wiele przejazdów obciążonych komunikacyjnie, których likwidacja pozwoli na udrożnienie połączenia dzielnic Poznania z centrum.
Po przeprowadzonych analizach została podjęta decyzja, że do konkursu organizowanego przez PKP PLK S.A. zostaną zgłoszone skrzyżowania drogowo-kolejowe zlokalizowane w ulicach: Starołęckiej, Umultowskiej oraz Naramowickiej, jako najbardziej obciążone. Wnioski o dofinansowanie dla likwidacji tych trzech przejazdów kolejowych złożone zostały 5 lutego br. Realizacja rzeczowa uzależniona jest od pozytywnego rozpatrzenia wniosków w konkursie.
Jednocześnie informuję, że PKP PLK S.A. zapewni tylko część środków finansowych niezbędnych do wykonania prac budowlanych związanych z budową obiektu. Pozostałe środki finansowe konieczne do realizacji zadania muszą zostać zabezpieczone w budżecie Miasta.
W kolejnych etapach likwidacji kolizji drogowo-kolejowych w Poznaniu będzie brana pod uwagę m.in. likwidacja przejazdu w ciągu ulicy Morasko. Istotną kwestią będzie tu czas niezbędny na przygotowanie inwestycji, pozyskanie środków finansowych, jak również możliwości porozumienia z PKP PLK S.A. w tym temacie.
Pyt. 7.: „Czy Miasto przeprowadziło analizy dotyczące wpływu planowanej zabudowy na obciążenie komunikacji publicznej w rejonie Piątkowa? Jakie działania podejmie Miasto, aby zwiększyć liczbę tramwajów i autobusów obsługujących dodatkowe kilka tysięcy mieszkańców, biorąc także pod uwagę ograniczone zasoby taborowe i kadrowe?
Zarząd Transportu Miejskiego na bieżąco monitoruje trasę PST pod kątem natężenia ruchu pasażerskiego. Według stanu na początek 2025 r. potencjał przewozowy połączeń komunikacji zborowej w północnej części Piątkowa, w tym w obszarze przylegającym do trasy PST, jest znaczny i zaspakaja na wysokim poziomie potrzeby przewozowe. Zarówno linie tramwajowe, jak i autobusowe zapewniają dojazd do niemal wszystkich rejonów miasta.
Łączna zdolność przewozowa linii tramwajowych nr 12, 14, 15 i 16, w ciągu godziny, w jednym kierunku, wynosi 4800 miejsc. Szczytowy potok pasażerski, w godzinie, w jednym kierunku, odnotowany na przystanku Słowiańska to 3480 pasażerów. Szczytowe wykorzystanie zdolności przewozowej to 72,5%, przy średniej dziennej na poziomie 46,3%. Trasa PST, na której w latach 2015-2019 notowano w godzinach szczytu względne zatłoczenie, została odciążona o około 20% po uruchomieniu trasy tramwajowej na Naramowice w 2022 roku.
Uzupełnieniem trasy PST są na ulicy Opieńskiego linie autobusowe nr 174, 191, 198 i 348 o zdolności przewozowej, w ciągu godziny, w jednym kierunku na poziomie 1900 miejsc. Na przystanku Opieńskiego (początkowy odcinek każdej z tych linii) wykorzystanie zdolności przewozowej nie przekracza 20%, a na dalszym odcinku tras wynosi do 70%.
Zarówno linie tramwajowe jak i autobusowe posiadają, więc jeszcze około 30% rezerw zdolności przewozowej. Według Zarządu Transportu Miejskiego aktualne zdolności przewozowe komunikacji zbiorowej, w rejonie północnej części Piątkowa, stanowią zachętę do rezygnacji przez część mieszkańców z przejazdów indywidualnym transportem i pozwalają na skomunikowanie większej liczby pasażerów, w tym mieszkańców z rozbudowywanych osiedli mieszkaniowych.
Pyt. 8.: „W jaki sposób Miasto zamierza zabezpieczyć odpowiednią liczbę miejsc parkingowych, biorąc pod uwagę możliwość odstępstw od wskaźników parkingowych?”
Nowe inwestycje powinny spełniać wskaźniki parkingowe zgodnie z zarządzeniem Nr 816/2023/P Prezydenta Miasta Poznania z 27.10.2023 r. w sprawie wykorzystania przez Wydział Urbanistyki i Architektury oraz Miejską Pracownię Urbanistyczną propozycji standardów wskaźników parkingowych. Zgodnie z zarządzeniem „miejsca parkingowe/stanowiska parkingowe muszą być zapewnione na terenie inwestycji”.
Dla obiektów, dla których długość dojść pomiędzy istniejącym przystankiem tramwajowym i wejściem do budynku, a w przypadku obiektów niekubaturowych wejściem na teren, nie przekracza 500 m, zakłada się zapewnienie na działce budowlanej stanowisk postojowych dla samochodów osobowych, w łącznej liczbie nie mniejszej niż 1 stanowisko postojowe na każde mieszkanie w zabudowie mieszkaniowej wielorodzinnej. Dodatkowo zarządzenie określa standard w zakresie liczby miejsc postojowych dla funkcji usługowych. Na tym etapie nie przewiduje się odstępstw od wskazanych w zarządzeniu wskaźników parkingowych.
Z posiadanych przez MPU danych wynika, że wskaźnik parkingowy dla istniejącej zabudowy na os. Batorego – część północna, wynosi ok. 0,9 stanowiska postojowego na 1 lokal.
Pyt. 9.: „Jakie konkretne inwestycje w usługi społeczne są planowane w związku ze zmianą przeznaczenia omawianego terenu?”
Projekt Planu ogólnego nie wyklucza na tym terenie lokalizacji usług społecznych. Szczegółowa lokalizacja zostanie zaprezentowana w opracowywanym projekcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „Osiedle Stefana Batorego – część północna” w Poznaniu.
Pyt. 10.: „Czy Miasto przewiduje jakiekolwiek działania rekompensujące likwidację centrum handlowego? Jeśli tak, jakie?”
Zarówno Plan ogólny, jak i plany miejscowe nie decydują o likwidacji centrum handlowego – wykracza to poza zakres regulacji ustawowych. Chciałabym jeszcze raz podkreślić, że w projekcie Planu ogólnego na wskazanym terenie możliwa będzie realizacja obiektu handlu wielkopowierzchniowego.
Pyt. 11.: „Jakie analizy urbanistyczne przeprowadzono, aby uzasadnić wprowadzenie dominanty wysokościowej w tej okolicy?
Zasady kształtowania wysokości zabudowy na terenach przeznaczonych do zainwestowania w całym mieście wypracowano w oparciu o wskazaną w odpowiedzi na pytanie nr 1 analizę wysokości zabudowy sporządzoną w trakcie prac nad Studium.
Pyt. 12.: „Jaka jest podstawa decyzji o maksymalnym udziale powierzchni zabudowy wynoszącym aż 50% powierzchni działki, skoro średnia dla pozostałych działek jest znacznie niższa?”
Projekt Planu ogólnego ustala udział powierzchni zabudowy nie większy niż 50%, ponieważ zakłada możliwość lokalizacji usług handlu wielkopowierzchniowego w parterach budynków. Wskazanie maksymalnego parametru zabudowy w Planie ogólnym, bez zapisywania żadnych dodatkowych wyjaśnień, wynika z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Doprecyzowanie parametrów, w tym ustalanie konkretnej powierzchni zabudowy dla kondygnacji powyżej parteru będzie mogło zostać ustalone dopiero na etapie sporządzania planu miejscowego.
Pyt. 13.: „Wpływ na środowisko i mikroklimat – zagęszczenie zabudowy na tym terenie może skutkować wzrostem temperatury, ograniczeniem powierzchni biologicznie czynnej i utrudnieniem przewietrzania osiedla. Jak Miasto zamierza przeciwdziałać tym negatywnym skutkom?”
Obecnie przedmiotowy teren jest w zdecydowanej większości utwardzony, a powierzchnia biologicznie czynna jest bliska zeru. W projekcie Planu ogólnego wyznaczono strefę zieleni i rekreacji SN. Ponadto w pozostałych strefach wprowadzono minimalny parametr powierzchni biologicznie czynnej na poziomie 30%.
Z wyrazami szacunku
ZASTĘPCZYNI
PREZYDENTA MIASTA POZNANIA
 (-) Natalia Weremczuk
Do wiadomości:
Przewodniczący Rady Miasta