Poznań, 28.03.2025 roku
Znak sprawy: Or-II.0003.1.63.2025
Nr rej.: 28032503428
Państwo
Justyna Kuberka
Wojciech Chudy
Katarzyna Pampuch
Marcin Ruta
– Radni Miasta Poznania
Szanowni Państwo Radni,
odpowiadając na otrzymaną za pośrednictwem Przewodniczącego Rady Miasta Poznania pismem z 3 marca 2025 r. i przekazaną mi przez Prezydenta Miasta Poznania do rozpatrzenia interpelację Państwa Radnych w sprawie zagospodarowania terenów w rejonie ulic Hetmańskiej, Dmowskiego, Krauthofera i Góreckiej, uprzejmie informuję:
Kwartał położony pomiędzy ulicami Hetmańską, Dmowskiego, Krauthofera i Górecką to teren o powierzchni około 10 ha. Miasto Poznań dysponuje 17% tego terenu (działki nr 13/4, 13/9, 13/8, 7/6, 13/6, 7/8, 22/1, 13/11, 13/10, obręb Łazarz, ark. 35 oraz działka nr 70/5, obr. Górczyn, ark. 07). Pozostały teren należy do spółek handlowych (77%) oraz osób fizycznych (6%).
Teren zadrzewiony po byłym rodzinnym ogrodzie działkowym został w ewidencji gruntów i budynków określony jest w przeważającej części jako zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy (Bp) oraz grunty orne (R).
Na obszarze pomiędzy ulicami Hetmańską, Górecką, Krauthofera i Dmowskiego obowiązują dwa miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego:
•	uchwała Nr LXXX/1210/V/2010 Rady Miasta Poznania z 9 listopada 2010 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulic: Hetmańskiej, R. Dmowskiego, J. Krauthofera-Krotowskiego i projektowanej Nowej Opolskiej w Poznaniu,
•	uchwała Nr XXXVIII/665/VIII/2020 Rady Miasta Poznania z 17 listopada 2020 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „Rejon ulic Hetmańskiej i Góreckiej” w Poznaniu,
które ustaliły przeznaczenie terenu wskazanego w interpelacji w dominującej części pod zabudowę usługową z dopuszczeniem lokalizacji obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2. Parametry zabudowy i zagospodarowania terenu we wskazanych miejscowych planach dostosowane zostały dla realizacji intensywnej zabudowy usług handlu wielkopowierzchniowego.
Od przyjęcia przez Radę Miasta Poznania Planu Ogólnego z 1994 r., poprzez dokumenty planistyczne sporządzane w kolejnych latach, do uchwalenia obowiązujących miejscowych planów, teren ten wskazany był dla lokalizacji zabudowy. Przyjęcie przez Radę Miasta Poznania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wymagało przeprowadzenia procedury formalno-prawnej oraz, na podstawie zarządzenia Prezydenta Miasta Poznania, konsultacji społecznych podzielonych na dwa etapy. Taki sposób przygotowania dokumentów planistycznych gwarantował zachowanie pełnego udziału zainteresowanych w tworzeniu aktów planistycznych oraz kształtowania ich poszczególnych zapisów i ustaleń.
W obowiązującym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Poznania przedmiotowy teren znajduje się na obszarach, dla których kierunkiem zagospodarowania przestrzennego jest zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna lub usługowa (MW/U) z dopuszczeniem lokalizacji obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 oraz zabudowa usługowa (U). Teren ten posiada bardzo dobrą obsługę komunikacyjną, zarówno pod względem dostępu do dróg publicznych, jak również do transportu zbiorowego, w tym komunikacji tramwajowej.
Ponadto teren ten znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie obszaru, dla którego Studium określiło obowiązek wyznaczenia w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego co najmniej jednego ogólnodostępnego terenu zieleni publicznej. Ten kierunek zagospodarowania został uwzględniony i utrwalony w ustaleniach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „W rejonie ulic R. Dmowskiego i Góreckiej" w Poznaniu (uchwała Rady Miasta Poznania Nr XCI/1741/VIII/2023 z 24 października 2023 r.), gdzie na południe od ul. Krauthofera wyznaczono duży, ponad 10 hektarowy, nowy park linearny, obejmujący m.in. obszar dawnej kolei berlińskiej. Jednocześnie Studium wskazuje, jako proces spajający fragmenty przyrodniczego systemu miasta, konieczność realizacji łącznika zieleni, pomiędzy tym parkiem a terenami ogrodów działkowych zlokalizowanych po północnej stronie ul. Hetmańskiej. Zadaniem łącznika zieleni, obok funkcji przyrodniczych, jest wzbogacenie i zróżnicowanie form zagospodarowania kwartału zabudowy.
Taki sposób zagospodarowania terenu położonego pomiędzy ulicami Hetmańską, Górecką, Krauthofera i Dmowskiego został wprowadzony do ustaleń projektu Planu Ogólnego Miasta Poznania. W sporządzanym aktualnie w Miejskiej Pracowni Urbanistycznej projekcie Planu Ogólnego teren ten włączony został do strefy planistycznej wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową wielorodzinną (SW) o zróżnicowanych parametrach zabudowy. Zgodnie z ustaleniami Studium, w projekcie Planu Ogólnego wyznaczono w kwartale ulic Hetmańskiej, Dmowskiego, Krauthofera i Góreckiej strefę zieleni i rekreacji (SN) o powierzchni 1,2 ha, która jest realizacją łącznika zieleni, a dodatkowo wprowadza elementy zieleni w przestrzeń wewnętrzną kwartału zabudowy.
Zmiana zagospodarowania poszczególnych terenów, ich nowe funkcje, parametry zabudowy i jej lokalizacja na działkach budowlanych, określane są szczegółowo na etapie sporządzania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, dla których prowadzona jest procedura formalno-prawna wraz z konsultacjami społecznymi. Należy podkreślić, że sporządzając dokumenty planistyczne należy oceniać i ważyć interes publiczny oraz interesy prywatne w taki sposób, by forma zagospodarowania terenu i możliwości jego zabudowy nie nadużywały władztwa planistycznego gminy, pozbawiając lub nadmiernie ograniczając możliwości zainwestowania terenu przez właściciela bez uzasadnionego interesu publicznego.
Istotną okolicznością, która wpłynie na podejmowane decyzje planistyczne ewentualnej zmiany przeznaczenia terenów w omawianym kwartale, dla których obecnie obowiązują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, jest ryzyko dochodzenia przez właścicieli nieruchomości roszczeń z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Odszkodowanie, o którym mowa w art. 36 ustawy, przysługuje za poniesioną rzeczywistą szkodę, która polega na obniżeniu wartości nieruchomości lub która pozostaje w bezpośrednim związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości. W rezultacie, gdy na skutek przyjęcia nowego planu zagospodarowania, nie będzie możliwa realizacja potencjalnych, ale jednocześnie realnych i konkretnych zamierzeń i uprawnień właścicieli, przysługiwać im będzie prawo dochodzenia roszczeń, a prawdopodobieństwo ich uzyskania w przypadku analizowanego terenu jest bardzo wysokie.
Biorąc pod uwagę dotychczasową historię decyzji planistycznych oraz uwarunkowania prawne, bez przeprowadzenia procedury planistycznej wraz z przygotowanymi w jej trakcie urbanistycznymi, środowiskowymi, transportowymi i finansowymi ocenami skutków przyjęcia nowego wariantu rozwiązań urbanistycznych, nie można zakładać pełnego uwzględnienia interpelacji Państwa Radnych.
Z wyrazami szacunku
Z up. PREZYDENTA MIASTA
(-) Natalia Weremczuk
ZASTĘPCZYNI
PREZYDENTA MIASTA POZNANIA
Do wiadomości:
Przewodniczący Rady Miasta