od 2022-09-21

Po raz pierwszy od 2008 roku zmieni się wysokości stawki bazowej czynszu komunalnego. Według nowych przepisów na początku przyszłego roku wzrośnie ona o 2 zł. Nie będzie to dotyczyć najmu socjalnego. Tak jak do tej pory, lokatorzy o niskich dochodach będą mogli korzystać z dodatków mieszkaniowych i obniżek czynszu.

Coraz wyższe koszty utrzymania nieruchomości, wynikające m.in. z rosnących cen materiałów budowlanych czy usług związanych z gospodarką mieszkaniową, powodują konieczność zmian czynszu za wynajem lokali. W Poznaniu stawki ustalone zostały 14 lat temu i od tego czasu nie były modyfikowane.

Wysokość czynszu dla danego lokalu jest określana na podstawie dwóch głównych elementów: stawki bazowej oraz stawki wynikającej z wartości użytkowej lokalu, którą oblicza się z uwzględnieniem wielu czynników. Są wśród nich m.in. instalacje znajdujące się w mieszkaniu, stan techniczny budynku i lokalu czy wyposażenie nieruchomości.

Zmiany w polityce czynszowej dotyczą wyłącznie stawki bazowej, która zostanie zwiększona o 2 zł za metr kwadratowy (obecnie wynosi ona 4,90 zł). Czynsz wynikający z wartości użytkowej mieszkania pozostanie bez zmian. Nowe przepisy spowodują w praktyce nieznaczny wzrost opłat. Przykładowo dla mieszkania o powierzchni 50 metrów kwadratowych średni czynsz po podwyżce wyniesie ok. 480 zł, czyli o ok. 100 zł więcej niż dotychczas.

Zmiany obejmą lokale, wynajmowane na podstawie umowy najmu lokalu zawartej na czas nieoznaczony, których jest ok. 10 tys. Obecnie najniższa stawka za metr kwadratowy dla tego typu umów wynosi 4,90 zł, średnia 7,61 zł, najwyższa zaś 11,59 zł. Po zmianach prognozowana najniższa stawka wynosić będzie 6,90 zł, średnia 9,85 zł, a najwyższa 14,35 zł.

Co to oznacza w praktyce? Po podwyżkach ok. 65 proc., lokatorów będzie płaciło czynsze według stawki nieprzekraczającej 10 zł za metr kwadratowy. Najwyższy czynsz dotyczyć będzie tylko kilkunastu lokali w nowych miejskich budynkach. Dla porównania na rynku komercyjnym stawki sięgają dzisiaj 50-70 zł.

Miasto Poznań zdecydowało się chronić osoby o najniższych dochodach i dlatego wzrost czynszu nie dotknie lokatorów mieszkań wynajmowanych na podstawie umowy najmu socjalnego. Stawka pozostanie tutaj bez zmian i nadal będzie wynosić 2,45 zł za metr kwadratowy. Ponadto lokatorzy, dla których koszty będą stanowiły nadmierne obciążenie finansowe, nadal będą mogli korzystać z dodatków mieszkaniowych czy obniżki czynszu udzielanej najemcom o niskich dochodach.

Nawet po zmianach cena najmu mieszkania komunalnego w Poznaniu będzie zbliżona do tej, która obowiązuje m.in. we Wrocławiu, Krakowie czy Gdańsku.

Pierwsza od 2008 roku zmiana wysokości czynszu 

Zmiany są pierwszymi od 14 lat modyfikacjami wysokości czynszu za lokal komunalny. Decyzja ta spowodowana jest czynnikami ekonomicznymi, które zmieniły się w tym okresie diametralnie. Od 2008 r. minimalne miesięczne wynagrodzenie w Polsce wzrosło z 1126 zł do 3010 zł brutto, a przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw zwiększyło się z 3322 zł do 6554 zł brutto.

Wyraźnie wzrosły także podstawowe koszty utrzymania nieruchomości. Na przestrzeni ostatniego dziesięciolecia ceny przeglądów budowlanych zwiększyły się o 100%, koszt przeglądów kominowych o 180% (tylko w stosunku do 2018 roku), a o ponad 100% wzrosły ceny materiałów oraz wartość robót budowlanych. Duży wpływ na coraz wyższe koszty utrzymania miejskich lokali ma także rosnąca inflacja. 

Zmianie uległa także tzw. wartość odtworzeniowa, czyli przeciętny koszt budowy 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Dla Poznania jej wysokość ustala wojewoda wielkopolski. Na początku 2016 r. wynosiła ona 5186 zł, obecnie natomiast jest to 7313 zł. Przy wyliczaniu tej kwoty uwzględnia się m.in. wskaźnik inflacji oraz koszty wykończenia lokalu.

Niekorzystne zmiany ekonomiczne w kraju, w tym galopująca inflacja i zahamowanie wzrostu gospodarczego, powodują, że zmiany w polityce czynszowej Miasta powinny być głębsze, tj. sięgać co najmniej 3,50 zł od metra kwadratowego. W trosce o sytuację materialną najemców, zostały one jednak rozłożone na kolejne lata. Na początku 2024 roku bazowa stawka czynszu zostanie zwiększona o 0,50 zł. Podobne zmiany zostaną wprowadzone w latach 2025-2026. Stawka dla lokatorów wynajmujących mieszkania na podstawie umowy najmu socjalnego pozostanie bez zmian i nadal będzie wynosić 2,45 zł za metr kwadratowy. 

Przewidywane wpływy z tytułu czynszów najmu pozwolą na utrzymanie miejskich lokali w dobrym stanie technicznym oraz inwestowanie w nowe budownictwo mieszkaniowe z wykorzystaniem 80%, bezzwrotnego finansowania z Funduszu Dopłat BGK.

Uchwałę regulującą politykę mieszkaniową Miasta przyjęli we wtorek poznańscy radni.